seychellesartprojects.org

Hipotēku obligāciju nozīme

Hipotēku obligācija attiecas uz ieguldītājam emitētu obligāciju, kas nodrošināta ar hipotēku kopumu, kas nodrošināta ar nekustamā īpašuma (dzīvojamā vai komerciālā) nodrošinājumu, un tāpēc liek aizņēmējam maksāt iepriekš noteiktas maksājumu sērijas, kuru neizpilde var izraisīt pārdošanu vai arestu aktīvu.

Investori saņem ikmēneša maksājumu, kas ietver procentus, kā arī pamatsummu, kad aizņēmējs maksā procentus un parāda atmaksu, kurš aizņēmās naudu, paturot dažus nekustamā īpašuma aktīvus kā nodrošinājumu, un gadījumā, ja aizņēmējs nepilda saistības, aktīvu var pārdot, lai nomaksātu obligāciju turētājus nodrošināti ar šiem aktīviem.

Kā darbojas hipotēku obligācijas?

Kad persona iegādājas māju un finansē to, saglabājot to kā hipotēku, aizdevējs iegūst īpašumtiesības uz šo hipotēku, līdz aizdevums ir pilnībā apmaksāts. Aizdevēja vidū ir bankas un hipotēku kompānijas, kas dod aizdevumu šādiem nekustamā īpašuma aktīviem. Pēc tam bankas apvieno šīs hipotēkas un pārdod tās investīciju bankai vai jebkurai valdības struktūrai ar atlaidi. Tādā veidā bankas uzreiz saņem naudu, kuru sākotnēji pārsniegtu aizdevuma termiņu, un tām arī izdodas pārcelt jebkādu saistību neizpildes risku no investīciju bankām.

Pēc tam ieguldījumu banka pārskaita šo paketi SPV (īpašam nolūkam dibinātai sabiedrībai) un emitē obligācijas tiem aizdevumiem, kurus nodrošina hipotēka. Naudas plūsma no šiem aizdevumiem ir procentu likme un pamatsummas forma, kas katru mēnesi tiek nodota hipotēku obligāciju turētājiem. Šis hipotēku apvienošanas un parāda naudas plūsmas pārskaitīšanas process obligāciju turētājiem tiek saukts par pārvēršanu vērtspapīros. Investīciju banka saglabā savu daļu aizdevuma procentu komponentā un pārējo procentu plus pamatsummu nodod obligāciju turētājiem.

Veidi

Ir dažādi MBS veidi (hipotēku nodrošināti vērtspapīri) -

# 1 - Hipotēku starpniecības vērtspapīri

Saskaņā ar šāda veida MBS maksājumi tiek veikti proporcionāli starp obligāciju turētājiem, kad tie tiek saņemti. Ja emitēto obligāciju kopsumma ir 1000 USD 1000 un ir 10 investori, kuriem katram ir 100 obligācijas, katrs ieguldītājs saņemtu 1/10 daļu no viņiem pārskaitītā maksājuma. Katrs ieguldītājs saņemtu savu maksājuma daļu atbilstoši savai daļai. Ja ir priekšapmaksas, tas proporcionāli tiks pārskaitīts obligāciju turētājiem. Neviens obligāciju turētājs šajās hipotēkās nesaņems vairāk vai mazāk par viņa kopējo obligāciju daļu proporciju. Maksājuma saistību neizpildes gadījumā katrs ieguldītājs sedz zaudējumus (ja aktīvu vērtība nokrītas zem obligāciju nominālvērtības) attiecībā pret viņa daļu obligācijās.

Tātad MPS ieguldītājiem vai obligāciju turētājiem ir gan priekšapmaksas, gan pagarināšanas risks, kas ir vienāds ar viņu līdzdalību.

# 2 - CMBS (nodrošināts hipotēkas nodrošinājums)

Iepriekš mēs redzējām, kā MPS ieguldītāji saskaras ar priekšapmaksas risku, un priekšapmaksas gadījumā, kā katrs ieguldītājs to saņem neatkarīgi no tā, vai viņiem tas ir vajadzīgs vai dod priekšroku tajā laikā. Daudzi ieguldītāji ir noraizējušies par priekšapmaksu un saistību neizpildes risku.

CMBS palīdz mazināt šīs problēmas, novirzot naudas plūsmas no hipotēkām uz dažādām klasēm vai slāņiem, ko sauc par daļām, lai katrai klasei būtu atšķirīga abu risku pakļautība. Katru daļu regulē atšķirīgs noteikumu kopums par to, kā maksājums jāsadala. Katrs maksājums katru mēnesi saņem procentu maksājumu, bet pamatsumma un priekšapmaksas summa tiek maksāta secīgi. CMBS ir strukturēts tā, ka katra obligāciju klase secīgi aizietu pensijā.

Ja ir 4 daļas, tad noteikums par ikmēneša pamatsummu un priekšapmaksu uz daļām būtu šāds:

• 1. daļa -  saņemtu visu pamatsummu un priekšapmaksu, līdz pamatsummas atlikums būs nulle.
• 2. daļa - pēc tam, kad 1. daļa ir pilnībā samaksāta; tā saņems visu pamatsummu un priekšapmaksas, līdz pamatsummas atlikums būs nulle.
• 3. daļa - pēc tam, kad 2. daļa ir pilnībā samaksāta; tā saņems visu pamatsummu un priekšapmaksas, līdz pamatsummas atlikums būs nulle.
• 4. daļa - pēc tam, kad 3. daļa ir pilnībā samaksāta, tā saņems pamatsummu un priekšapmaksas, līdz pamatsummas atlikums būs nulle.

Tādējādi priekšapmaksas risks tiek sadalīts pa daļām. Vislielākais priekšapmaksas risks ir 1. daļā, turpretī zemākas daļas darbojas kā amortizators gadījumā, ja aizņēmējs nepilda saistības. Iepriekš minētajā piemērā 4. daļai ir visaugstākais saistību neizpildes risks un zemākais priekšapmaksas risks, jo tā saņem priekšapmaksu pēc tam, kad iepriekš minētie trīs maksājumi ir pilnībā samaksāti un nespēj segt zaudējumus saistību neizpildes gadījumā.

Piemērs

Pieņemsim, ka 10 cilvēki paņēma 100 000 ASV dolāru aizdevumu par 6%, paturot māju kā nodrošinājumu ABC bankā, kopā sasniedzot hipotēku 1 000 000 USD. Tad banka pārdotu šo hipotēku kopu investīciju bankai XYZ un izmantotu šo naudu jaunu aizdevumu izsniegšanai. XYZ pārdotu obligācijas 1 000 000 USD (1000 obligācijas 1000 USD) par 5%, ko nodrošināja šīs hipotēkas. ABC banka pārskaitīs saņemtos procentus (5000 USD) plus maksājuma komponentu XYZ pēc maržas vai komisijas maksas saglabāšanas 1. mēnesī. Pieņemsim, ka ieturētā maksa ir 0,6% (0,05% mēnesī) no aizdevuma summas, tāpēc summa, kas 1. mēnesī pārskaitīta uz XYZ, ir 4500 USD plus atmaksas summa. XYZ arī saglabātu aizdevuma summas 0,6% (0,05% mēnesī) starpību un pārējo procentu likmi 4000 USD plus atmaksas summa pirmajā mēnesī nodotu hipotēku obligāciju turētājiem.

Tādā veidā investīciju banka var iegādāties vairāk hipotēku no bankas, izmantojot naudu, kas saņemta, pārdodot obligācijas, un bankas var arī izmantot naudu, kas saņemta, pārdodot hipotēkas, lai izsniegtu jaunus aizdevumus. Ja māju īpašnieki nepilda saistības, hipotēku varētu pārdot, lai atmaksātu investorus.

Hipotēka pret parādzīmi

Galvenā atšķirība starp obligāciju un hipotēku obligācijām ir tāda, ka obligāciju parādzīme nav nodrošināta un to nodrošina tikai ar emitenta uzņēmuma pilnīgu ticību un kredītu, turpretī hipotēku obligāciju nodrošina nodrošinājums, kuru var pārdot gadījumā, ja aizņēmējs nepilda saistības. Tāpēc MBS procentu likme ir zemāka nekā obligāciju obligācijas zemāka riska dēļ.

Otra atšķirība slēpjas maksājumā un maksājuma biežumā. Hipotēku obligācijas tiek apmaksātas katru mēnesi, un tās ietver procentus, kā arī galveno sastāvdaļu. Savukārt obligāciju obligācijas tiek maksātas katru gadu vai pusgadu, tajā ietilpst tikai procentu komponents, un pamatsumma tiek samaksāta termiņa beigās.

Priekšrocības

• Hipotēku nodrošinātie vērtspapīri piedāvā lielāku ienesīgumu nekā Valsts kases vērtspapīri.
• Tā piedāvā augstāku ar risku koriģētu ienesīgumu nekā citas obligācijas obligācijas, pateicoties ieķīlāto aktīvu atbalstam, kas samazina tā risku.
• Tie nodrošina aktīvu diversifikāciju, jo tiem ir zema korelācija ar citām aktīvu klasēm.
• Tas nodrošina regulārus un biežus ienākumus salīdzinājumā ar citiem produktiem ar fiksētu ienākumu. MBS ir ikmēneša maksājumi, turpretī korporatīvās obligācijas piedāvā gada vai pusgada maksājumus.
• Ar hipotēku nodrošināts vērtspapīrs ir drošāks ieguldījums nekā obligācijas, jo saistību neizpildes gadījumā nodrošinājumu var pārdot, lai nomaksātu obligāciju turētājus.
• MBS nav astes riska, jo nav vienreizēja pamatsummas termiņa beigās, jo ikmēneša maksājums ietver procentus plus pamatkomponentu, kas tiek sadalīts obligācijas darbības laikā. Tā kā citās obligācijās pastāv augsts astes risks, jo pamatsummas vienreizējs maksājums termiņa beigās palielina obligāciju turētāju risku.

Trūkumi

• Hipotēku nodrošinātie vērtspapīri piedāvā zemāku ienesīgumu nekā obligācijas.
• Hipotēku nodrošinātie vērtspapīri, kas bieži tiek uzskatīti par drošiem ieguldījumiem, piesaistīja negatīvu publicitāti, ņemot vērā to lomu zemo kredītu hipotēku krīzēs 2008. gadā. Bankas augstās rentabilitātes dēļ kļuva neapmierinātas un izsniedza aizdevumus cilvēkiem ar zemu kredītspēju. Ja kredītreitinga pakārtotie kredīti neizpildīja saistības, tas zaudēja miljoniem dolāru ieguldītāju naudas un bankrotēja daudzas lielas investīciju bankas, piemēram, brāļi Lehmani. Tātad šīs obligācijas ir tikpat labas kā aktīvs, un cilvēki aizņemas naudu par šiem aktīviem.
• Šādi obligāciju turētāji saskaras ar priekšapmaksas risku, ja tirgū pazeminās procentu likme. Turklāt viņu saņemtā nauda būs jāiegulda ar zemāku likmi, kas samazina viņu atdevi.

Secinājums

Hipotēku obligācijas kā aktīvu klase piedāvā diversifikāciju un piedāvā ieguldītājam augstāku ienesīgumu nekā valsts kase un zemāku risku nekā obligāciju obligācijas. Turklāt tie nodrošina naudu investīciju bankām, lai iegādātos vairāk hipotēku, un bankām, lai aizdot vairāk naudas, kas palīdz saglabāt hipotēku likmes konkurētspējīgas un tirgos likvīdas.