seychellesartprojects.org

Kapitalizācijas likme ir vēl viens termins peļņas likmei, kas sagaidāma no ieguldījumiem komerciālā nekustamā īpašuma jomā. Šis termins ir tikai peļņas normas attiecība pret faktiskajiem ieguldījumiem, kas veikti komerciālā nekustamā īpašuma projektā.

Kas ir kapitalizācijas līmenis?

Tā ir aktīva tīro pamatdarbības ienākumu un tirgus vērtības attiecība, un to parasti izmanto nekustamā īpašuma nozarē.

• Kapitalizācijas likmi bieži izmanto komerciālā nekustamā īpašuma nozarē. To var izmantot, lai salīdzinātu atdevi no potenciālajiem īpašumiem līdz iegūšanai.
• Viens īpašums, kas nopelna augstāku likmi, tiek uzskatīts par labāku ieguldījumu nekā cits īpašums, ņemot vērā, ka citi apstākļi ir līdzīgi ēku atrašanās vietai utt. Tādējādi tas ļauj ātri salīdzināt ieguldījumu īpašumu pelnīšanas potenciālu un var palīdzēt izvēlēties labākā investīciju iespēja.
• Tas var dot sava veida norādi par nekustamā īpašuma cenu tendencēm. Ja likmes samazinās, tas var nozīmēt, ka īpašumu vērtība pieaug, un līdz ar to nekustamā īpašuma tirgus kopumā sakarst.

Kapitalizācijas likmes formula

Zemāk ir aprēķinam izmantotā formula

• Nomas īpašuma tīrie pamatdarbības ienākumi ir tā īre, atskaitot izdevumus, kas samaksāti par tā uzturēšanu.
• To var uzskatīt arī par ieguldījumu atdevi, ko ieguldītājs katru gadu saņems par nekustamā īpašuma iegādi.

Kapitalizācijas likmes piemēri

1. piemērs

Pieņemsim, ka biroju ēka, kuras tīrie darbības ienākumi ir 10 000 000 USD, tiek vērtēta 75 000 000 USD. Izmantojot iepriekšminēto maksimālās likmes formulu, mēs varam aprēķināt ēkas kapitalizācijas līmeni:

= 10000000/75000000 = 13,33%

Tādējādi, ja ēku pārdod par 75 miljoniem USD, var arī teikt, ka ēka tika pārdota ar 13,33% kapitalizācijas likmi.

2. piemērs

Pieņemsim, ka īres īpašums katru mēnesi saņem 1000 USD bruto ienākumus. Īpašniekam katru gadu jāmaksā 700 USD par īpašuma pārvaldīšanu un uzturēšanu, 500 USD par īpašuma nodokļiem, 250 USD par apdrošināšanu. Viņš nopirka īpašumu par 80 000 USD.

Šajā gadījumā mums ir īpašnieka bruto ienākumi un izdevumi. Tādējādi mēs aprēķināsim īpašuma tīros pamatdarbības ienākumus:

• NOI = Bruto ienākumi - īpašuma pārvaldīšana - īpašuma nodokļi - apdrošināšana
• NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
• NOI = 12000 - 1450 = USD 10550
• Tagad kapitalizācijas likmes aprēķins = NOI / īpašuma cena = 10 550 USD / 80 000 USD = 13,18%

Vai augsts kapitalizācijas līmenis vienmēr ir labāks?

• Kapitalizācijas likmes var būt labs novērtējums, lai salīdzinātu dažādus ieguldījumu īpašumus. Bet augstāka likme parasti nenozīmē labāku ieguldījumu iespēju. Kapitāla likmes ir svarīgas, taču investoram ir jāizpēta arī citi parametri.
• To var uzskatīt par ieguldījumu riskantuma mēru. Parasti zema likme nozīmē zemu risku, un augstāka likme nozīmē lielāku risku.

Kapitalizācijas likmes trūkumi

• To var izmantot tikai tad, ja tīrie pamatdarbības ienākumi ir nemainīgi vai daudz nemainās. Izmantojot šo kapitalizācijas likmi, vērtējums būtu nedaudz līdzīgs tam, kas noteikts, izmantojot diskonta naudas plūsmas metodi. Tomēr, ja naudas plūsma ir sarežģīta un neregulāra ar daudzām izmaiņām, lai iegūtu ticamu un uzticamu novērtējumu, jāizmanto pilna diskontētās naudas plūsmas metode.
• Kapitalizācijas likmē var ņemt vērā dažādus faktorus, taču tas neatspoguļo nākotnes risku. Tas paredz ilgtspējīgus ienākumus no nekustamā īpašuma, taču šādam pieņēmumam nevarēja garantēt. Nomas maksa var paaugstināties vai samazināties. Īpašuma vērtība var mainīties ārēju apstākļu dēļ, uz kuriem ieguldītājam nav nekādas kontroles. Var rasties tādi izdevumi kā uzturēšanas izdevumi. Tādējādi kapitalizācijas likme nesniedz nekādus norādījumus vai prognozes par nākotnes risku.

Secinājums

Kapitalizācijas koeficients ir salīdzinoša metrika, kas ir visnoderīgākā, lai salīdzinātu līdzīgus īpašumus, ti, īpašumus līdzīgā vietā, līdzīgu aktīvu klasi un līdzīgu vecumu. Šo rādītāju joprojām plaši izmanto komerciālo un vairāku aktīvu nekustamā īpašuma novērtēšanai. Nekustamā īpašuma investori to izmanto kā instrumentu, lai novērtētu savus ieguldījumus un pieņemtu apzinātu lēmumu. Tomēr ieguldītājam kapitalizācijas likmes nevajadzētu uzskatīt par pārejas rādītāju, bet jāņem vērā arī citi faktori, kas var ietekmēt aktīvu vērtību. Tas ir svarīgs rādītājs, bet ne izsmeļošs pasākums.