seychellesartprojects.org

Kas ir parāda ienesīgums?

Parāda ienesīgums ir hipotēku aizdevēju riska rādītājs, un tas nosaka, cik daudz aizdevējs var atgūt savus līdzekļus saistību neizpildes gadījumā no tā īpašnieka. Attiecība novērtē procentuālo atdevi, ko aizdevējs var saņemt, ja īpašnieks nepilda aizdevumu, un aizdevējs nolemj atbrīvoties no ieķīlātā īpašuma.

Attiecība ir populāra, vērtējot nekustamo īpašumu, taču to var izmantot jebkura projekta vai aktīva, kas gūst ienākumus, ienesīguma novērtēšanai. Tas vienlaikus vērtē gan sviras, gan risku, un to var izmantot visā aizdevuma darbības laikā, saglabājot konsekvenci.

Šī ir atsevišķa metrika, kurā netiek izmantotas procentu likmes, aizdevumu amortizācijas grafiks, LTV vai citi mainīgie.

Parāda ienesīguma formula

Parāda ienesīguma formula ir:

Parāda ienesīguma piemērs

Analizēsim, izmantojot zemāka parāda ienesīguma piemēru:

Endijs vada veiksmīgu Rotaļlietu veikalu un prasa aizdevuma summu, pamatojoties uz uzņēmuma ienesamo summu. Pašlaik veikals nopelna 500 000 USD gadā, un aizdevuma prasība ir 2 550 000 USD. Tādējādi

Parāda ienesīguma formula = 500 000/250 000 000 = 19,60%

Jo zemāka ienesīgums, jo lielāks tiek uztverts ierosinātā aizdevuma risks. Tas ir šī iemesla dēļ; aizdevēji pieprasa augstāku parāda ienesīgumu no riskantākiem īpašumiem. Fiksēta etalona nav, bet ideāla ienesīgums 10% apmērā tiek vispārpieņemts.

Parāda ienesīguma aprēķini pret LTV (aizdevums pret vērtību)

Parādu apkalpošanas seguma koeficients un LTV koeficienti ir tradicionālās metodes, ko izmanto komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumu parakstīšanā. Tomēr viņi ir pakļauti manipulācijām.

LTV ir kopējā aizdevuma summa, kas dalīta ar īpašuma novērtēto vērtību (profesionāļu sniegtā aprēķinātā tirgus vērtība). Šī tirgus vērtība ir aptuvena un svārstīga, it īpaši pēc 2008. gada finanšu krīzes. Tas var nebūt visprecīzākais rādītājs nestabilu situāciju laikā. Ievērosim šo MV (tirgus vērtības) un DY salīdzinājumu:

Tos var arī apskatīt, lai novērtētu aizdevuma priekšlikumus un to iespējamību. Iepriekš minētajā gadījumā ienesīgums ir 6,25% vai mainīsies atbilstoši jebkurai no sastāvdaļām, ti, NOI vai aizdevuma summai. Iepriekš sniegtajā tabulā parādīts, ka LTV koeficients mainās, mainoties aplēstajai tirgus vērtībai (MV).

Parāda ienesīguma aprēķins pret parāda apkalpošanas seguma koeficientu (DSCR)

DSCR ir tīrie pamatdarbības ienākumi, kas dalīti ar gada parāda apkalpošanu, ti, naudas summu, kas nepieciešama parāda atmaksai noteiktā laika posmā. Piemēram, ja nepieciešamā aizdevuma summa nesasniedz gaidīto 1,10 reizes lielāku DSCR, tajā pašā laikā varētu būt noderīga 25 gadu amortizācija. Tas palielina aizdevuma risku, tas netiek atspoguļots DSCR vai LTV. Apsveriet tālāk norādītās tabulas, lai salīdzinātu DY un DSCR:

Tā kā amortizācijas laika grafiks neietekmē ienesīgumu, tas var nodrošināt objektīvu riska mērījumu ar vienu metriku.

• Šajā gadījumā ienesīgums ir 6,25%, bet, ja iekšējā politika prasa vismaz 9% ienesīgumu, šis aizdevums netiktu apstiprināts.
• Var redzēt, ka amortizācijas periods ietekmē to, vai DSCR prasību var sasniegt. Ja politikai nepieciešama DSCR 1,1 reizes, prasība tiks izpildīta tikai 25 gadu amortizācijas perioda aizdevumam.
• Tomēr tas, vai tik ilgs laiks ir iespējams, ir jāizlemj, vadoties no iekšējās politikas vadības un elastības.

Secinājums

Parāda ienesīguma aprēķinu nevar mainīt, mainot aizdevuma nosacījumus, lai piedāvātais aizdevums būtu pieņemamāks.

Tādas iespējas kā aizdevumu parakstīšana un strukturēšana ir daudz dziļākas, nevis viena attiecība; ir arī citi faktori, kurus šī raža neuzskata, piemēram:

• Pieprasījuma un piegādes nosacījumi
• Galvotāja spēks
• Īpašuma stāvoklis
• Īrnieku finansiālais stāvoklis utt .;

Tādējādi, izmantojot šo koeficientu, ir jāņem vērā visi aspekti, ieskaitot makroekonomiskos faktorus.

Tas ir kļuvis ļoti svarīgi gan kredītdevējiem, kas vērtspapīro fiksēta ienākuma aizdevumus, gan arī dzīvības apdrošināšanas kompāniju aizdevējiem. Tas novērš subjektivitāti un palīdz aizdevējiem virzīties uzpūstā tirgū.