seychellesartprojects.org

Kas ir FFO (Funds From Operations)?

FFO (Funds from Operations) parasti attiecas uz naudas plūsmām, ko rada nekustamā īpašuma ieguldījumu trests (REIT), un to aprēķina, no perioda neto ienākumiem atņemot procentu ienākumus un aktīvu pārdošanas peļņu un pieskaitot procentu izdevumus, nolietojumu, un zaudējumi no aktīvu pārdošanas tai.

FFO tiek izmantots, lai izmērītu naudas plūsmu no darbībām, un tādējādi tas ir līdzīgs “Naudas plūsmai no operācijām”. Tomēr to parasti izmanto, atsaucoties uz naudas plūsmām, ko rada “Real Estate Investment Trust” (REIT).

• Nekustamā īpašuma uzņēmumiem FFO tiek izmantots kā darbības etalons, jo ir pierādīts, ka nekustamā īpašuma vērtības svārstās no makroekonomiskajiem apstākļiem, un izmaksu uzskaites piemēru izmantošana finanšu apstākļu aprēķināšanai parasti netiek izmantota kā precīzs darbības rādītājs.
• Tas ietver līdzekļus, kas iegūti no uzņēmējdarbības, izņemot naudas finansēšanas plūsmas, piemēram, procentu ienākumus vai procentu izdevumus. Tas neietver pamatlīdzekļu nolietojumu vai amortizāciju, kā arī peļņu vai zaudējumus no aktīvu atsavināšanas.
• Nekustamā īpašuma ieguldījumu tresti (REIT) ir bizness, kas galvenokārt darbojas no ienākumiem, kas gūti no darījumiem ar nekustamo īpašumu. Šādi REIT uzņēmumi nodarbojas ar komerciālo nekustamo īpašumu. Tas ietver biroju un ēku, noliktavu, slimnīcu, tirdzniecības centru, viesnīcu uc pārdošanu, iznomāšanu un finansēšanu. Šādi uzņēmumi parasti izmanto FFO.

Līdzekļi no operāciju formulas

Visi faktori, kas izmantoti, aprēķinot fondus no operācijām, ir atrodami uzņēmuma peļņas vai zaudējumu aprēķinā. Šie faktori ietver tīros ienākumus, nolietojumu, amortizāciju un peļņu no īpašuma un ārkārtas priekšmetu pārdošanas.

FFO formula = tīrie ienākumi + nekustamā īpašuma aktīvu nolietojums un amortizācija - aktīvu pārdošanas peļņa (zaudējumi) + parāda vai ārkārtas posteņu pārstrukturēšanas zaudējumi (peļņa)

FFO aprēķins (Vašingtonas REIT gadījumu izpēte)

1. solis - identificējiet neto ienākumus no ienākumu deklarācijas

No augšas mēs atzīmējam, ka Vašingtonas REIT tīrie ienākumi par 2000. gadu ir 45 139 USD. Tāpat tās tīrie ienākumi 1999. un 1998. gadā ir attiecīgi 44 301 USD un 41 064 USD.

(lūdzu, ņemiet vērā, ka skaitļi ir tūkstoši)

2. solis - identificējiet nekustamā īpašuma aktīvu nolietojumu un amortizāciju

Tā ir daļa no ienākumu deklarācijas.

• Nolietojums un amortizācija (2000) = 22 723 USD
• Nolietojums un amortizācija (1999) = 19 590 USD
• Nolietojums un amortizācija (1998) = 15 339 USD

3. solis - identificējiet aktīvu pārdošanas peļņu (zaudējumus)

Šis skaitlis ir arī daļa no peļņas vai zaudējumu aprēķina.

• Aktīvu pārdošanas peļņa (2000) = 3567 USD
• Aktīvu pārdošanas peļņa (1999) = 7 909 USD
• Aktīvu pārdošanas peļņa (1998) = 6764 USD

4. solis - identificējiet pārstrukturēšanas vai ārkārtas priekšmetu ieguvumus (zaudējumus)

• Šajos trīs gados nav restrukturizācijas izdevumu vai ārkārtas posteņu peļņas (zaudējumu).

5. solis - lietojiet formulu

FFO formula = tīrie ienākumi + nekustamā īpašuma aktīvu nolietojums un amortizācija - aktīvu pārdošanas peļņa (zaudējumi) + parāda vai ārkārtas posteņu pārstrukturēšanas zaudējumi (peļņa)

• FFO (2000) = 45 139 USD + 22 723 USD - 3567 USD = 64 295 USD
• FFO (1999) = 44 301 USD + 19 590 USD - 7 909 USD = 55 982 USD
• FFO (1998) = 41 064 USD + 15 339 USD - 6764 USD = 49 699 USD

Pielāgots FFO

Koriģētie līdzekļi no operācijām (AFFO) tiek aprēķināti pēc neto ienākumu korekcijām, ir paredzēti, lai kompensētu grāmatvedības metodes. Šīs grāmatvedības metodes var traucēt nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta patieso sniegumu. AFFO aprēķins no FFO atņem visus periodiskos izdevumus, kas ir kapitalizēti, piemēram, ēku uzlabošanas projektus.

Vispārpieņemtie grāmatvedības principi (GAAP) prasa laika gaitā nolietot ieguldījumu īpašumus. Tomēr nekustamais īpašums laika gaitā novērtē. Šī iemesla dēļ nepieciešamie nolietojuma izdevumi, kas tiek iekasēti saskaņā ar vispārpieņemtajiem grāmatvedības principiem, tīrajiem ienākumiem mēdz likties mākslīgi zemi.

FFO pielāgo arī vienreizējos posteņus, jo tie neparādās parastajos biznesa scenārijos. Piemēram, peļņa (vai zaudējumi) no nekustamā īpašuma pārdošanas, kas attiecīgi jānoņem / jāpievieno, jo tas nav regulāras uzņēmējdarbības raksturs un tāpēc neveicina REIT pašreizējo dividenžu maksāšanas spēju. Daži analītiķi apsver nomas maksas paaugstināšanu un dažus Capex, lai aprēķinātu koriģētos fondus no operācijām (AFFO).

FFO par akciju tiek izmantota kā rūpīgi pārbaudīta metrika, lai novērtētu REIT rentabilitāti uz vienu akcionāru īpašumtiesību vienību. Līdzekļi no operācijām tiek tālāk izmantoti kā vispārējās vērtēšanas reizinātāji, kā arī P / E reizinājumi. Tādējādi tas ir arī galvenais akciju cenu virzītājspēks.

Kāpēc FFO ir svarīgs nekustamajam īpašumam?

• Kamēr kapitāla ieguldītāji, analizējot akcijas, nozīmi piešķir tādiem rādītājiem kā peļņa uz akciju EPS vai cenas un peļņas attiecība (P / E), REIT investori izlemj, pamatojoties uz FFO.
• Pirms ieguldīšanas REIT pārliecinieties par cenu, lēmums nav balstīts tikai uz FFO vai AFFO, jo ieguldījums, kas izskatās labi uz virsmas, nākotnē var neizrādīties labs lēmums, jo cenas var samazināties pārāk zemu cenu dēļ. daudzi investori to pērk.
• REIT peļņa uz vienu akciju (EPS), salīdzinot ar parastajiem krājumiem, būs dabiski zema vai pat negatīva. Tādējādi REIT cenas un peļņas attiecība (P / E attiecība) nav labvēlīgs daudzkārtējs, savukārt, pieņemot lēmumus par ieguldījumiem, to vērtējot, tā jāuzskata par tālu otro rādītāju.

CFO un FFO atšķirības

• Naudas plūsma, kā norāda nosaukums, aprēķina naudas un tās ekvivalentu kopējo summu, kas radusies no uzņēmējdarbības. Tomēr FFO ir svarīgāks pasākums, runājot par nekustamā īpašuma biznesu, jo šie pasākumi kompensē vienu svarīgu komponentu, kas ir amortizācija.
• Nekustamā īpašuma biznesam īpašumu vērtība laika gaitā vienmēr pieaug; tādējādi tas nebūt nav izdevums. Saskaņā ar IRS, kad uzņēmumiem pieder ilgtermiņa aktīvi, piemēram, aprīkojums, datori un ēkas, šie aktīvi ir jānolieto, lai atspoguļotu pašreizējo finansiālo stāvokli.
• Tomēr, runājot par nekustamo īpašumu, šiem īpašumiem nav “derīguma termiņa” vai, citiem vārdiem sakot, tie nekad nenovērtētos līdz minimālajai vērtībai attiecīgajā periodā. Gluži pretēji, šie aktīvi novērtēsies, un tāpēc tos neuzskata par izdevumiem, kas jāuzrāda peļņas vai zaudējumu aprēķinā.
• Tādējādi pamatdarbības naudas plūsma un FFO ir līdzīga metrika. Tomēr viņi nav gluži viens un tas pats. Naudas plūsma var būt lielisks veids, kā novērtēt uzņēmuma finansiālo labklājību, taču, runājot par nekustamā īpašuma nozari, rādītāji atšķiras no parastā biznesa scenārija.
• Lai novērtētu, vai REIT nopelna pietiekami, lai segtu savas dividendes, FFO ir pareizais ceļš. Tas palīdz iegūt labāku priekšstatu nekā parasts finanšu direktors.

Secinājums

Tādējādi REIT analīzei ir nepieciešami līdzekļi no operācijām, jo, ja pamatā esošo aktīvu vērtība palielinās, nolietojumu nevajadzētu ņemt vērā operāciju rezultātos. Tiek uzskatīts, ka tas ir labāks uzņēmuma finanšu rezultātu rādītājs nekā tīrie ienākumi, tomēr, tā kā grāmatvedības uzskaite var ietekmēt dažādus finanšu pārskatu aspektus, vienmēr labāk ir paļauties uz vairākiem mērījumiem, nevis vienotu pasākumu, pieņemot lēmumus par ieguldījumiem.

Pat ja FFO tiek plaši apsvērta, lai noteiktu REIT rentabilitāti; tas bieži var būt pakļauts grāmatvedības izmaiņām, labojumiem un manipulācijām. Pirms pieņemat lēmumu par ieguldījumu, lūdzu, ņemiet vērā divus vai trīs rādītājus un citus uzņēmējdarbības faktorus.